新加坡房地产 – 连疫情也挡不住的强劲刚需
尽管在 2021 年 5 月和 6 月期间，冠病疫情管理措施收紧，但私人住宅市场在 2021 年第二季仍然保持稳健。虽然安全管理措施限制了本季的看房活动，并对新私宅项目的推出产生了一定的影响，但本季的交易量和价格还是维持在一个相对良好的水平。
根据市场观察，在经济复苏和新加坡经济前景更加乐观的推动下，买家的信心总体上保持不变。展望未来，所有细分市场的房屋销售，即新私宅销售和转售私宅，皆有可能会超过 2020 年的销量。
新加坡房产交易量中透露的讯息
- 发展商于本季共售出 2,966 间新私宅（不包括执行共管公寓 Executive Condominium，简称EC），比 2021 年第一季的 3,493 间减少了 15.1%。新私宅销售下滑，主要是新发展项目的匮乏，因为发展商选择将推出新项目的计划延迟至高警戒解封第二阶段（PH2A）之后。与去年同期相比，2021 年第二季售出的新私宅比 2020 年第二季售出的 1,713 间高 73%。
- 与此同时，转售市场在 2021 年第二季表现特别好，有 5,333 间转售私宅单位转手，而这是自 2009年第三季售出 5,809 间转售私宅以来最高的季度转售数据。
- 2021 年第二季的私宅总成交量为 8,449 间（包括新私宅和转售私宅），但当中的转售楼花（sub-sale）交易量仍相对较低，为 150 间。
新加坡人占 2021 年第二季非有地新私宅销售的 81.9%，略低于 2021 年第一季的82.9%。同时，外国人购买非有地新私宅的比例从上一季的4.2%，上升至 2021 年第二季的4.9%。外国需求略有增加，可能是因中央地区于第二季推出了几款新私宅项目。
新加坡房产价格如何？
- 2021 年第二季私人住宅价值的增长有所放缓。根据市区重建局房地产价格指数（URA Property Price Index），私宅价格连续第五个季度攀升，第二季环比小幅上涨 0.8%，低于上一季 3.3% 的涨幅。
- 第二季的价格上涨由非有地私宅市场带动，环比增长 1.1%，所有三个区域子市场均出现上涨；中央区外（OCR）环比增长最高，为 1.9%，其次是核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR），分别实现了 1.1%和 0.1% 的环比增长。
- 与此同时，有地住宅价格环比下降0.3%，与2021 年第一季 6.7% 的惊人涨幅相反。
2021 年第二季推出的新项目于 4 月和 5 月推出，因为发展商在高警戒解封第二阶段（Phase 2 Heightened Alert，简称P2HA）措施下推迟了 6 月的项目推出。
中央区的项目主导了 2021 年第二季的新推出项目，隽峰（Irwell Hill Residences）和 One-North Eden 获得了买家的积极响应。
私人住宅租赁的市场如何？
- 2021 年第二季房屋租赁需求依旧稳健。根据市区重建局私人住宅产业租赁指数，2021 年第二季的租赁量上涨 2.9%，而 2021 年第一季则增长了2.2%。
- 非有地住宅市场带动了租赁量的增长，环比增长3.1%；而有地住宅的租赁量环比上涨1.4%。
- 由于居家办公依然是目前默认的工作设置，使人们为此而想寻找更大的房子，进而推动租赁需求。因新房子延迟完工而需寻找临时住处的租户也是推动了租赁需求。因此，房东或许会发现自己更有能力要求更高的租金。
- 2021 年第二季的租赁合约总共有 23,536 份，比上一季的 23,622 份合同少了 0.4%。在租金价值方面，2021 年第二季的租赁合约金额为S$ 9,150 万新元，比上一季（S$8,930 万新元）增长 2.5%。
总结：新加坡私人住宅市场展望
- 随着新加坡于 7 月 22 日至 8 月 10 日重新进入P2HA，这可能会给发展商下一季的新项目推出活动带来一些不确定性，但这不会对需求或价格产生重大影响。
- 新加坡知名房产投资规划师郭耀阳预计 ，2021 年私宅价值将攀升 6% 至7%。对住宅的良好需求以及未售出库存的减少将有助于支撑房价。截至 2021 年第二季，有 19,834 间未售出单位（不包括 EC）。
- 郭专家更进一步表示，“除非有任何新的降温措施推出，我预计2021 年全年将有 11,000 至 12,000 间新私宅和超过16,000 间转售单位成交。”
Leo Kwek 郭耀阳
郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年，专注于私宅销售和商业地产，为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。
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